Есть перспективы, но есть и проблемы. В Архангельске на совещании с участием главы минстроя РФ обсудили реализацию нацпроекта «Жильё и городская среда»

25 августа в правительстве Архангельской области прошло совещание по реализации на территории региона нац- и федеральных проектов в сфере строительства и ЖКХ. Обсуждение вопроса велось при участии врио губернатора Александра Цыбульского и главы Минстроя РФ Владимира Якушева, который прибыл в Поморье с рабочим визитом. Самой главной темой для дискуссии стал нацпроект «Жильё и городская среда». По словам федерального министра, ему хотелось оценить ресурсы территории и местных застройщиков, узнать, как продвигается работа по проектному финансированию строительства жилья.

Целевые показатели и как их достичь

В реализации нацпроекта «Жильё и городская среда» Архангельская область участвует с 2019 года. Задача — к 2024 году вводить ежегодно в строй 598 тысяч квадратных метров жилья. Но на пути к этому показателю всё не очень безоблачно.

Глава Поморья Александр Цыбульский и министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

Целевой показатель был рассчитан по результатам 2017 года, когда в регионе ввели в эксплуатацию 394 тысячи квадратов. Но уже после окончания программы переселения из аварийного жилья, в 2018-м, этот показатель упал до 304 тысяч квадратных метров. В 2019 он немного подрос — на 5,5 процента, но цели в 439 тысяч квадратов достичь не удалось. В 2020 и 2021 годах, по прогнозам регионального минстроя, целевые показатели также не будут достигнуты.

Исправить эту ситуацию регион пытается с нескольких направлений. Так, в девяти муниципалитетах уже выделено более 180 гектаров земли, на которых можно построить 558 тысяч квадратов жилья. Планируется, что до конца 2020 года они все будут предоставлены как для индивидуального, так и многоквартирного жилищного строительства.

Стимулирование жилищного строительства осуществляется и за счёт развития застроенных территорий. Здесь только Архангельск предоставил 23 участка с возможностью ввода 270 тысяч квадратов жилья. Кроме того, областью и городом, совместно с КБ Стрелка, подготовлена комплексная программа развития городской среды. Одно из её направлений — реновация центральной части города, где находятся порядка 150 аварийных домов. Данные земельные участки вовлекут в оборот в рамках развития застроенных территорий. По расчётам, это даст ещё 200 тысяч квадратов жилья.

Министр строительства и архитектуры Архангельской области Денис Гладышев.

Ещё один путь — освоение незастроенных территорий с созданием всей необходимой инфраструктуры. Благодаря такому перспективному решению, в Северодвинске можно будет построить 46, а в Архангельске около 200 тысяч квадратов.

Проблемы ввода жилья: взгляд застройщиков и банкиров

Мешают же окучиванию всех этих гектаров и участков ряд проблем. По словам застройщиков, добраться до площадей, где должны вырасти новые дома сложно. Подготовка участков к аукционам по программе развития застроенных территорий оставляет желать лучшего, а проектной документации, порой, приходится очень долго ждать. Бывает и так, что под «нормальное» строительство не хватает территорий — расселён только один дом, а рядом — магистральные трубы, частная нежилая собственность и прочее хозяйство, что мешает комплексному строительству.

Но самая главная закавыка на данный момент — это переход на проектное финансирование строительства жилья. С 1 июля 2019 года, когда оно заменило долевое, застройщики заключили в регионе только три контракта.

По словам местных банкиров, одна из причин такой «непопулярности» проектного финансирования заключается в том, что у застройщиков Архангельской области в последние годы просто не было практики кредитования. Застройщики же, соглашаясь с этим, говорят о том, что банки при работе по новой схеме буквально висят над душой и выкручивают руки. По мнению некоторых строителей, их действия в такой реальности куда более регламентированы, чем у их финансовых партнёров.

В любом случае, для получения финансов необходимо подготовить пакет документов. И это отдельная сложная задача. Некоторые застройщики создают в своих структурах целые отделы проектного финансирования, которые и заняты сопровождением всего процесса. Но и в случае когда, казалось бы все преграды остались позади, рассмотрение документов может занимать три-четыре месяца.

Особенно отход от долевого строительства не понравился небольшим застройщикам, которые сдают один-два дома в год. Кроме того, по признанию одного из таковых на совещании, с банком переговоры были, но закончились неудачно. Прозвучало даже предложение позволить регионам самим решать, по какой схеме строить.

Но все эти брожения Владимир Якушев решительно пресёк: никакой альтернативы проектному финансированию не будет, уже пора это осознать и с этим смириться.

Перспективы и решения

По оценкам министерства строительства и ЖКХ РФ, которые прозвучали на совещании, из 65 строительных проектов в регионе возможность привлекать средства через эскроу счета есть у 17. Да и по мнению банкиров, в ближайшие два-три месяца интерес к проектному финансирование у застройщиков должен вырасти.

Согласно статистике «Сбербанка», сейчас у них на рассмотрении семь заявок по проектному финансированию. Восемь заявок уже в стадии переговоров. Ещё три заявки рассматриваются в местном отделении ВТБ.

Обращаясь к банкирам, Владимир Якушев напомнил им, «что проектное финансирование — это не только экономика, но и решение важнейшей социальной задачи, решение жилищных проблем наших граждан». Кроме того, банки не должны «потерять» ни одного добросовестного застройщика — после окончания строительства по старой схеме объёмы ввода жилья не должны упасть.

По словам же одного из крупных застройщиков региона, проектное финансирование его не пугает и объёмы строительства снижать он не собираются. В свою очередь, для укрепления боевого духа, представители федерального Минстроя напомнили и о ряде субсидий, которые распространяются как на расселение аварийного жилья, так и на низкомаржинальные проекты с рентабельностью ниже 15 процентов.

Подводя итоги совещания, Владимир Якушев отметил, что решению проговорённых проблем должен помочь диалог области, муниципалитетов, застройщиков и банков. Все заинтересованные стороны должны проводить регулярные встречи, на которых каждый кейс будет прорабатываться в ручном режиме. Главное здесь — командная работа, а Минстрой со своей стороны готов оказать необходимую помощь.

По мнению участников совещания, перспективы у Архангельской области по увеличению объёмов строящегося жилья есть.Тут и платёжеспособность населения, наличие спроса (по словам застройщиков), площадей, хорошее финансирование программы реновации со стороны федерального центра. Осталось только сложить все эти ингредиенты воедино.