Капремонт: границы дозволенного

Северяне продолжают путаться, кому и за что они платят в сфере ЖКХ. Одна из самых свежих и запутанных платёжек — капремонт. Жильцы платят по всем счетам и ждут перемен к лучшему. Но зачастую этого не происходит. «Я деньги на капитальный ремонт плачу, так пусть мне двор благоустроят, подъезд отремонтируют!». Но можно ли потратить средства из отложенных на капремонт во дворе? Разбираемся.

«Ходят слухи по домам»

Кто хоть раз бывал на собрании собственников жилья, тот прекрасно представляет, какие дискуссии (доходящие до конфликтов) вспыхивают в процессе обсуждения бытовых вопросов. Один из таких вопросов — капитальный ремонт дома. Для жильцов капремонт — всё ещё «тёмный лес». Зачастую они не имеют чёткого представления о том, что можно в доме отремонтировать за счёт средств капитального ремонта, а что нельзя. Порой ситуация доходит до абсурда.

Благоустройства двора — дело затратное. Если двор не попал в проект «Комфортная городская среда», значит, он «попал» на деньги. Благоустройство потянет на сотни тысяч. Простое для непосвящённого обустройство парковки оборачивается самыми большими тратами: снять грунт, положить асфальт, плитку и т.д. Всё это недёшево.

Народ шумит, высказывает предложения

«Я за капитальный ремонт каждый месяц плачу, вот пусть мне двор на эти деньги и благоустроят!» — горячится мужчина, предъявляя претензии УК и не слушая аргументов.

А аргумент такой: благоустроить двор на средства капитального ремонта дома нельзя. Другой оппонент позиции УК заявляет: «А я слышал…» — и далее идут рассказы, якобы в соседнем доме на деньги капремонта отремонтировали подъезд, благоустроили двор. Ключевые слова — «я слышал». Как тут не вспомнить строки из песни Высоцкого: «Словно мухи, тут и там, ходят слухи по домам». Конечно же, здесь нужно иметь чёткое представление о том, что такое «общий котёл», что такое спецсчёт, на что тратятся средства капремонта. Люди имеют право на достоверную информацию. И она не является закрытой. 

Сетевое издание 35media.ru приводит опыт своего региона: в Вологодской области реализуются различные проекты, нацеленные на повышение жилищной грамотности населения; препятствий для получения достоверной информации нет.

Что в перечне капитальных ремонтов?

За комментариями журналисты издания обратилась к Игорю Михельсону, директору Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области.

— Что можно отремонтировать за счёт средств капитального ремонта, а что нельзя? Перечень ведь часто корректируется.

«Законом области 3088-ОЗ от 11.06.2013 предусмотрены основные виды работ — такие же, как и в Жилищном кодексе РФ:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Изменения вносятся в части дополнения (уточнения) работ, необходимость в которых возникает при проведении капитального ремонта того или иного конструктивного элемента».

— Игорь Владимирович, не все дворы в Череповце попали в программу «Комфортная городская среда». А благоустраивать двор самим дорого, в среднем 2 млн рублей за один двор. Можно ли сделать благоустройство за счёт средств капремонта?

«Как видно из предыдущего вопроса, ремонт придомовой территории не включен в перечень работ, которые могут выполняться за счёт средств, собранных собственниками при уплате взносов на капремонт, из расчёта минимального размера взноса.
Жилищным кодексом допускается принятие собственниками решения о взносе на капитальный ремонт в большем размере, чем установленный правительством области минимальный размер взноса. И получается, что за счёт накопленной разницы собственники могут провести ремонт, не учтённый в законе области».

— Поиск подрядчика. Простой пример: в доме протекла крыша, и её срочно нужно ремонтировать. Кто ищет подрядчика? Фонд капремонта — если дом в «общем котле». И собственники — если у них спецсчет. Я права?

«Да, вы правы. При осуществлении ремонта по домам, находящимся на общем счёте, подрядную организацию на основании конкурсных процедур определяет Фонд капитального ремонта МКД ВО. В случае если дом формирует фонд капитального ремонта на специальном счёте, вне зависимости от того, кто является его владельцем, собственники самостоятельно (или с помощью управляющей компании) выбирают подрядчика, который будет производить капитальный ремонт того или иного конструктивного элемента».

— Какова роль собственников в приемке работ по ремонту той же крыши? Должны ли они подписывать акт выполненных работ? А если нет совета дома?

«В протоколе собрания собственников дома, на котором принимается решение о проведении капитального ремонта любого конструктивного элемента (не только крыши), собственники должны определить лицо (или несколько), уполномоченное на подписание актов выполненных работ. И отсутствие совета дома в этом случае не играет никакой роли».

— Что лучше — «общий котёл» или спецсчёт? Возможно, ответ на этот вопрос собственники должны найти сами. Но… Каковы правила перехода в «общий котёл» со спецсчета и выхода из «общего котла»?

«Вопрос, что лучше, общий счёт или специальный счёт, конечно, для себя собственники должны решить самостоятельно. Отличия, конечно же, имеются. Изменить способ формирования фонда капитального ремонта с общего счёта на специальный и наоборот собственники могут в любое время, основное препятствие для такого решения — это наличие задолженности по оплате выполненного капремонта перед региональным оператором (на общем счёте) или перед подрядной организацией (на специальном счёте). Решение об изменении способа должно приниматься собственниками на общем собрании, положительных голосов должно быть больше половины».